【物件購入のNG行為】不動産会社がおススメするから買うは絶対ダメ、失敗を防ぐ「物件購入の基本姿勢」とは？《物件の購入戦略：後編》

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▼出演者情報▼
野田昌寛さん
大学在学時（20歳）に不動産投資を開始し
四国の愛媛県を中心に活動
不動産投資歴は6年
家賃年収は6000万円、年間CFは2000万円

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ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
00:28 新築VS中古 それぞれの特徴
05:12 都心VS地方 それぞれの特徴
11:44 物件購入の失敗を防ぐには
18:24 物件の探し方と注意点
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【運営】
株式会社ファーストロジック
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#楽待 #不動産投資 #初心者 #八幡美咲

2年以内に家賃年収2000万目指されて みたらいかがですか可能なんですかはい 可能です融資が出たからいい物件じゃない んです業者が進めたからいい物件じゃない んです身のたに合わない物件の購入はやめ てください不動産会社の担当者といい関係 を気づくために意識していることってあり ますかコーヒー飲んでこいって言ってます 一緒にコーヒーはいコーヒー飲んでこいな んですよ不動産投資を学ぶなら 待ちファーストロジック さあ続いてはま迷われる方も多いと思い ますこの新築V中古っていうことなんです けどまそれぞれ特徴まずはい見ていき ましょうか新築お願いしますはいえっと まずめちゃくちゃ大きな特徴いりますお 何かと言うとえ新築土地から買って新築 するというわけですのであの買ってから 完成して家賃が入るまでのちょっと期間が ますすぐに家賃が入るわけではないよって いうことはまず覚えておいてくださいこれ がねえ新築の特徴でございますで新築の いいとこ言いますねあの大きく分けて3つ ございます1つとにかく新築ですのでえ 修繕費用がかかりません並びに資産価値も 高いですので有子がつきやすいし融資の 期間も長くなりやすいですもちろん修繕が かからず資産価値も高いということは何年 か保有した後所有運用した後も売却がし やすいという特徴がございますねであと デメリット新築のちょっと弱いかなって いうメリットで言うとどうしても資産価値 も高いし修繕費もかからない分投資効率は ちょっと少なくなるかもしれないちょっと 利回りは低いですね先ほどあったように もうこれも自分の軸なんですかね資産性が 高いもので自分は投資するのかはい利益を 出していきたいのかおっしゃる通りですで 新築か中古化も決まってくるっていうこと なんですかおっしゃる通りですあとは利益 の出し方ですキャッシュフローとして長く 運用しながら利益を得たいのかそれとも 宅建業者など免許をお持ちで新築の マンションを立ててそれに数億乗せてま 売却されてキャピタル原因を得られたいの かこの辺りの方法っていうのはございます よねはい続いて中古の特徴ま皆さんご存知 の方も多いと思いますが改めて確認して いきましょうはいありがとうございます 主にですね先ほどお伝えした新築の逆を 行きますまずプラスの面言いますよ もちろん中古古いですので利回りは高く なりがちですその分古いのでどうしても 修繕費をかかりますうん修繕費がかいこと はどうでも資産価値も少なめになりますの で融資はつきづらいですし融資がつき づらいということは売却も難しいという 可能性がございます新築の融資期間が長く なって中古の融資期間が短くなるのって これれってなんでですかはいこれはですね 国が定めた太陽年数というものの制度が 関係しております何かと言うとま国がこの 構造の建物は何年持つよっていう風に定め たようなねこう年数がございます例えば均 コンクリート像ま大きなマンションとかに 使われる候補ですと47年って設定される んですよねそしたら新築時はあと47年ま 大丈夫だよっていう風に言われますし地区 20年経ってたら残りは27年になって しまうというのがございます新築でも地風 でも何が大事なのか軸儲かるか儲からない かです儲かるか儲からないか儲かるんだっ たら別に新築でもちでもいいじゃないです かというのが私の考えですねはいすいませ んあののはい家賃収入は大体年間で 6000万程度ございます ああすごい6000万はい私も今から 6000万目指せますかいけます7年で はいもし野田さんが私だったらまず1本目 何されますかまず1本目ですねあの自分の 中でのまず整理をします目標は何なのか 目的は何なのかそれは数字ベース気持ち ベースあると思いますそこの決定がまず第 1歩ですはいまず皆さん多いとこで言い ましょう2年以内に家賃年収2000万 目指されてみたらいかがですかはい2年2 年以内にはい2年以内に家賃年収で 2000万円でござい ます可能なんですかはい可能です 2000万ということは大体2億分の物件 を買えば賃年車2000万いきますよね 利回りが10%だとしたらはいそしたら 2億の物件を買うということはいわゆる 自己資金で大体ま2000万から 4000万ぐらいの準備をできるかどうか というのがこれこれれが一等のマンション などで攻める場合は実はこういうやり方に なりますうんま今お話をお伺いした感じな んですけどまず5000万円ぐらいの アパートを少し探されてみて購入までの ステップを歩まれると見えてくるものが実 は少し明確にピントがあってくるのでは ないかというのが私の考え方でございます ま大体こう目指す目標だったり話してる中 で大体こう今までどういう風な人生歩んで こられたかだったりま大体どこを目指され てるのかとかあとお話をしかったかとか 大体こうままあの僕も本さですのであの はいあのその辺はもなんとなくす気づく ことが大にしてございますすご不動産占い みたいなこ人柄が分かるんですねこのはい あの話してるとあのおのずと伝わってくる ものござい ますはいさあ続いて比較するのは都心V 地方ですけれどもま都心で言うとま賃貸の こう需要もちろん高いですし資産性が高 いっていうイメージありますけれど特徴 どんなえっとまずですね都心オ地方こ れって結構皆さん言われる話題なんですよ ねでまず大切なことをお伝えしますよ地方 の例えば田舎に住んでる方が都心の物件買 うって今非常に難しいです並びに東京都内 に住まれてて例えば四国のえ公地園の物件 化これも今非常に難しいですどちらかと いうとそんな遠隔地をどうやって経営する んですかて見方をする金融機関さんが多い からまずは都心地方どっちがいいですかと いうよりはまずはどこで自分自身はできる のかその軸で攻める必要があります例えば 東京に住んでたらま分かりやすくと1と3 件ですよね埼玉とか千葉とかその辺りが 攻めるあと東京都内も行けると東京都でも 市町村あるじゃないですかそちょっと田舎 の市町村もありますでどこでまずは自分 自身がリーチが届くのかって調べた後に その中で都心化地方家を選ぶ必要がござい ますああじゃまずはこう目の届く範囲で はいした方がいいおっ通ででも地方だと 実家が私の場合熊本でおじいちゃんおばあ ちゃん香川とかにはいお四じゃないですか そうなんです実家とかがおばちゃんおじい ちゃん地があると手伸ばしてもいいのか なって思っちゃうんですけどどそこはどう なんでしょうできたらご自身の目が届く とこうでとにかく初期はされてほしいと いうのが私の意見ですでその中でのじゃあ こ区別の仕方ですよねまず都心で言うと 大きくわけて2つのメリットがあって賃貸 需要はどちらかというと高めですやっぱり あの人口多い街になりますので高くなり やすい並びにもう同じく人口が集まってる ということは資産価値高いですよねとただ うん逆を言うとやっぱりそんだけ人も 多けれ競合も多いですよで競合が多いって いうことはあまりも下がっちゃうこれが実 は都心の特徴でございますはいで一方地方 だとその逆っていうことですよねはい地方 がそうなんですよねやっぱこう都心よりは 人も減りますので競合も減りますし競合が 少ないっていうことは利回りは上がります 上がるただじゃ利回りも高くて競合少なく ていいじゃんって言ったそうも違うんです よ例えば人口の減りですよね今こう人工 減少問題局面しております 中でやっぱ人口の減りは年により地方の方 が相的に早いですので賃貸の需要が低く なりやすかったり今後低くなっていく エリアを多く抱えてたり資産価値が下がっ ていってる並びに下がることが予定されて いるという風な地域がございますね地方と 言っても全てが悪いわけじゃないんですよ その市場で例えばあの最初にもお伝えした 10人住んでて10人のアパートなのか それが今後どう減っていく予定なのかその 辺の見極めの力ならに投資の分散1つが しんどくなっても他でカバーできるようね 事業としてのこうリスク分散をされて いけると実は戦えるブルーオーシは まだまだあるとええいうのがね私のこう 両方の考え方なんでま答から言うと別に どっちでもいいんですよどっちでも良くて ご自身なりの強みを生かしていけるかこれ が大切なポイントでございますね例えば えっと地方に住まれてて時間がある方だっ たらボロだてを買って例えば自分でDIY とかしたら事業費下がりますうん はいりやいようんだったり逆に都心に住ま れてる方で言ったら都心からは動けないん だけど資金はたくさんあるとそれだったら あのちょっと1と3件の大きめの マンション狙ってパシパシと買った方が 投資効率もいいですご自身なりの今置かれ たご属性だったり持ってる自己式目標そう いったものから逆算していくて言っても皆 さん難しいと思うんですよねえじゃも わかんないよ自分1人で考えたらていうの がほぼの皆さんだと思うんですけれども そういった方ま言ってみればこう不動産さ れてる方に相談されてみてくださいザラに 話してみるとまずは自分の状況目標とする とこでここまでギャップを埋めるのどうし たらいいかっていうのをこんな人になり たいなていう方に会いに行ってみてその人 の人生感なり生き方ビジネスのやり方を 勉強されてみると実は1番の近道ってすぐ 出てくる投資するこうリチ考える際に1番 こう注意してるポイントって野田さんとこ ですはい年するリチですねまず考える際 にこも色々あるんですよ例えばコンビニが どんどん撤退してるエリアは危険ですしあ ま例えばポータルサイトを見てあの家賃が 9800円とかもう市場が崩れてるエリア も危険ですよねはいかといってじゃもう 地方のめちゃくちゃ小さい町だと融資が つかないんで売却ができんかったりします のでケースバイケース並びにその時の方針 ですよね自分自身がどこまでリスクを 取れるのかどこまでリターンが欲しいのか それを理解した上でその時々によってどこ に投資するかっていうのは変えるべきです 僕がやってる街も人口は減ってるんです けれどもその分このこのコロナだったり 反動体不足だったりま資材不足いろんな ものがあって建築費って上がってるんです よねなんで新築の供給が少なくてま言たら 需要もそんなに減ってないとま減りつつは あるけどそんなガタンとは減ってないんで いい均衡を保たれてる街を持ってまして そういうとこに投資していけるとまそれ こそ都内に投資するよりもリターンはいい し安定してるのではないかていうところも ございますふなんか本当に一応一端一応 一端ございますでもそれにああの全てに 統一して言えるのはやっぱ調べること おっしゃる通りです事前調査ですねはい そしてもう1つあるとすればどんだけ調べ ても不安って残ります正直な話どこまで 調べてもうんいけるって絶対ならないん ですよ残りあ野田さんでもですかならない ですだったらどどう考えるかって言うと 失敗した時に最悪そのリスクを許できるか どうかなんですよ大切なことってああ なるほどそう失敗した時にリスクを共有 できたらそれは失敗経験チャンスで終わる んですようんじゃないと共有できないと じゃあ自己破綻してなんか言い出すと チャンスじゃなくなっちゃいますので いわゆる本当にチャンスっていう考え方の もと共有できる範囲内で失敗をしてみる ことでそれを恐れず挑戦する仮に1回失敗 しても継続するうん継続し続けるこの辺り が実は不動産投資も人生もに向かっていく のではないかと僕はそう思って実は7年間 過ごしてまいりました初めての不動産投資 先輩大家さんに相談したい不動産投資の 悩みを気軽に相談するなら楽まち相談室 待ちで [音楽] 検索ここからは物件購入の失敗を防ぐため にはということでお話を聞いていきたいと 思いますはいありがとうございますもう これ本避たいんですよでも勉すほど失敗し たくないですよそっていきますしはいこれ どこまで勉強したらいいんだとかはい あの正直に言いますもう失敗すると思って ください最初はだって皆さんそうじゃない ですか東京に初めて来てですよえ例えば 銀座に行きたいって言って1番効率のいい ルートで行けますかっていう話なんですよ やっぱり乗り換えで間違えることもあれば ねあの街が変なタクシーに乗っちゃって ぼったくられることもあるかもしれないし そもそも実はうん幸せ場所のピン止め 間違えてて違う場所行っちゃったとここは 銀座じゃねえ六本リだみたいなこともある と思うんですよねただそうはあって目的に ついたらいいんですよはいでもそうあって もつくんですからこれ不動産投資でも一緒 ですだとにかく最初は失敗すると思って くださいその心づもりこそが実は成行へ 近づいてるんですよ失敗したどうしよう じゃなくてあそうよね自分は失敗するんだ よとあしからこうリカバリーしようここの 活動こそが実は授業なんですよねなんで とにかく失敗するという覚悟をして くださいでその次ですまそうは言ってもし たくないのは事実ですのでそ理り方をお 伝えしますそうもその心構えがあった上で 失敗しないためにははいおっしゃる通り ですもうここが実はボコ建て投資を最初に ちょっと私がお勧めした精神と実は近い ですまずボロコだって何でいいかって言っ たら経験を詰めるっていうこととま小ロト へできるっていうことですよね資金かかん ないと言ったらその位置経験詰めるという ことは何なのかというとま知識というもの が実は大事です不動産の知識がないまま 購入するこれそれが実は失敗の原因になり やすいですよねですの購入前に必ず勉強し てください本100冊読むでもオンライン サロン入るでもあの好きな講師のところに 行って教えてくださいっていうのでも不 動産塾応塾もありますでしょうで今で言う とネットでオンラインで勉強できるね YouTube動画とかも出てます とにかく勉強してくださいとにかく勉強 ですはいでそのにですね身のたに合わない 物件購入されないでくださいうん融資が出 たからいい物件じゃないんです業者が進め たからいい物件じゃないんですなんか知ら んけど人気がある物件だからいい物件でも ないんですいい物件って何ですか儲かる 物件ですよねとていう風に考えた時に身の 竹に合わない物件の購入はやめてください それこそ知識経験もないのに10億の マンション買っちゃったとかリカバリー できないですよとあと難度が高い前出空室 のさあ埋めようとかやめてくださいまずは まずは自分で責任が取れる範囲もうなん ならそのお金捨ててもいいま捨ててもいい 言た語弊があるんですけど最悪なくなって もまあまあ経験なったなこうチャンスで 捉えれるような環境を作られてください 銀行の評価と利益出るか出ないかっていう のはまた別問題ですへえここ大事なとこ ですね皆さん勘違いされてる方多いんです よこういい物件だからあのエリア悪いけど リマリかなりれてるからとか業者がお勧め してきたから自分だけだと言われたとか 銀行がから銀行から紹介を受けたとかただ 全て疑ってくださいっていうわけではない です別疑わなくていいです精査して ください事業計画書いてください人に説明 してくださいうんが非常に大切でござい ますはい確かにあのちフル私も1軒目ち フルだったんですけど私の物件はチフだ から銀行から融資が出ないから銀行が融資 出さない くらいこうなんだろう資産性がないという かそういう物件なんだよって聞いたことが あるんですけどはい皆さんそうご理解され てる方非常に多ございますねそうじゃな いってことですはい実は違うんですご自身 で判断をする必要があります銀行が出す 出さないではないあの今お話だったこの 例えば銀行評価が出る物件ってどんな物件 になるんですかとにかく銀行さってじゃあ どういう評価をするかって言うと主に2つ です積算評価っていうのとま収益還元評価 っていうのをされてまして積算っていうの がまいわゆるじゃあ全面道路のま路線化 だったり残存科学から割り出すような方法 ですよねじゃどういう物件評価が出る かって言うと田舎にあるだだっ広い土地に 立ってるでか目の鉄筋コンクリートの物件 なんか評価はどう考えても出やすいんです よただじゃそういう出やすい物件がじゃ 入居もつきやすいかっていうとそこは イコールではない例えば収益還元評価で 見ると収益が出る物件がいいのかって言っ たら実は違っててじゃあ例えば民泊とかで 回してる物件ってそれは収益めちゃくちゃ 出ますよただじゃコロナとかで落ち込んだ 時に収益が下がりますよね下がった時に 売れるかっていうと実はその民泊で得た その収益ベースで買ってるとあの課題評価 になってます売ることできないんですよね じゃあリスクを抱えた物件なんでじゃ それってい物件って言えますかって話です よね銀行って公的期間と捉えられがちなん でただ実は公的機関ではないですよね 株式会社まるまる銀行です彼らも英利団体 なんでそこは理解していく必要があるただ かと言ってあの角に恐れる必要もなければ 別に角に他人料理になる必要もなくて 同じく進んでいくパートナーとしての認識 これこそが大切ですよね今失敗を防ぐって ありましたけれども例えば見た中であの あのこれは すごいちょっと悲惨だっっていう失敗事例 とかってはいまあのたくさんいらっしゃい ますねあのそれこそまみたにあってない 物件を買われて例えば木造の物件で5億と か6億近い物件を買われてで売りたいって なったけど次の方が融資つかなくて売れ なくてちょっと金額を下げざる得なくなっ たとかそれとか再生系のマンションを買わ れたけどちょっとこう買われた方のご実力 じゃ満するのが内容が高い物件だったと 結果的に満室になりんかったとか安い物件 を変えたんだけど実は雨森してて エレベーター壊れちゃって修繕費で 2000万すぐにかかったとかへえねこう 知識ですでもそれも言うたら見極めで できるんですよそれこそエレベーターと 修繕なんか現地調査見るものが見れば 分かりますしその物件が埋まるか埋まら ないか私たちが見たらじゃ埋まるのか 埋まらないのか埋まらないよ埋まらない です生る物件に対しては何をすれば埋まる のか家賃はどこなのか設備はどれなの かっていうのを見ることできますよねうん そだから例えばあた構造別の大きすぎる 案件に関しても一概に全てが売れないわけ ではないんですよ次融資を出す金融機関は あるのか並びにそのエリアとして考えた時 にロットは大きいのか小さいのかうんなん で知識です全て失敗したのには理由があ るっていうことですね はいさあ続いてはい今までお話聞いてきて ま物件よしい探そうっていう方も多いと 思いますがこの物件の探し方そしてその後 注意点お伺いできればと思いますはいまず 物件の探し方でございますあの1番大切な こと言いますねあの効率よく探すためには どうすればいいのかまずその1ポータル サイト楽待ちを活用してくださいこれ大事 ですなんでかて言と皆さんいろんな理由あ ですよポータルサイト見てもいい物件で ないじゃんて言われるいらっしゃるん確か に確かに実はそんなにないかもしれない です正直ないかもしれないですただなくて も毎日見てくださいなんでかて分かります か目が養われるおっしゃる通りあのさすが 鋭いすねなかなかなかなか鋭いです なかなか鋭いですね見てますポータル サイト楽見てますありがとうございます実 はいい物件っていうのは市場と共に変るん ですよねやぱ市場がいい時はリマリも 上がったりこう下がったりま市場と連動し て利回りも変わりますえあれ変わってるん ですかあ実は変わってますへえ実ます 例えばリーマンショックなんか落ちたら それ物件の利回りって上がりますし逆にあ 今とかで東京都上がり切ってますので 利回り下がりますよねでこれって毎日見て ないと市場の変化ってわかんないんですよ でこれ誰かに言われたから新聞基金に書い てやってからなんかYahooニュース 流れてきたからで判断するのはもう今日で やめてくださいあのポータルサイト毎日見 てたら分かりますあれ最近地区20年の RCなんかリマ1番上がってきたなみたい なあれレレレみたいなこと全然ありますの でへえそこね調べていてくさいませそこ まで気づくようになるレベルで見ないと いけないってことですねこれ気づかないと 物件変えないですのでお願いしますよはい はいでその2ですね好意になった不動産 業者さんま楽まさんってたくさんのこう 業者さん登録されてますので資料請求とか したらどうしても電話でやり取りする局面 ってあると思うんですよねその中で担当者 さんと繋がったらとにかく不動産ビジネ スって実はビジネスってつきますけど人対 人の取引です仲良くなりましょう不動産 会社の担当者さんて不動産会社言ったら僕 たちお客さんじゃないですからねだって僕 らも言うたら事業家になっちゃいますので 対等な立場ですパートナーですね全員が 対等ですし全員で儲けていけるような進み 方をさえてくださいしりがちダメですしり がちしたら一瞬儲かりますよもちろんどこ までもただどっかで崩れますのであの全員 で儲かるようにしていくじゃそのために何 ができるかって言と例えば購入判断はもう 的確にして早く返事をして買わないなら次 のお客さんを繋いであげるとか紹介して あげるとかできることありますよねはい それとかお客さんだからと大平な態度なん で俺物件買言ってんのに物件情報持ってこ ないんだなんか言うてもダメなんであおし になります今こんな向参加してましたまた ご連絡いただけたら嬉しいですとかねそう いったこ対応していくていうのがこう1つ 1つのその積み重ねこそが実はこういい 物件を変える流れになってくるんですよね うん不動産会社の担当者といい関係を 気づくために意識していることてあります かあの1つありますま僕がじゃあ社員とか じゃ物件の担当スタッフに言うことで1つ なんですよあのコーヒーのでこいて言って ます一緒にコーヒーはいコーヒー飲んで こいなんですよ実は不動産会社さんに行っ て椅子に座ってコーヒーが出てくるって めっちゃ難度高いことですよ信頼関係が できたから椅子にも座れますし長く話す からコーヒーもまあ1杯どうぞって出て くるわけですのでそこの関係まず目指され てくださいはいうんかいてあ言うちゃだめ ですよコーヒーないんですかとか聞とて ください町見てコーヒー飲んできて ください言われたんですけどか本当やめて あるまま僕のとこ電話になりますんで 不動産会社から あの関係たいなう家さんてどんな方ですか ああましっかりとまずは業界のルール 分かってられる方でま言うたら僕たち担当 のことも大切にしてくれる方ですよね もちろん僕らも中海やってるとどうしても 無理なお願いすることありますやっぱ中海 ってま売り主さん飼主さんがいてま飼主 さんが奥きて売主さんいらっしゃるわけで まそこの意見のすり合わせが中なんですよ ね例えば決済日は今日がいやいや明後日が いいとか金額は1億がい1億うんがいいと かナラビはいつがいいこっちが違うぞとか ただもちろん無理をお願いすること大にし てございますその中でも最大限のま情報し ていただくていうはかなり上からで恐縮な んですけれども譲っていただけるとこ譲っ ていただけるとお取引きもしやすくなり ますので僕たちの頑張りもま認めて いただけるといった恐縮ですけど見て いただけると非常にいいお取り引きになる かなと私は感じております例えば歌詞より 持っていくとかでいいんですかあ非常に 嬉しいですねうんはいうん逆にあのえき たくないとか見ててうわ良くないなこの 投資家さんってまあ一言で言うとやっぱ 自分自分の方ですよねうん失敗したらま多 だしご自身で授業されてない方ですね事業 事業家ではない方っていうのが受けられ がいのではないでしょうかねはいなんか こう成功するためには不動産会社ともいい 環境を気付くっていうところもはい非常に 重要でございますね私もあの個人的に ポータルサイトってどれくらいの頻でいい のか気になってるんですけどあの最初の頃 ってどれぐらいの頻度でご覧になられて ましたかもうえっと1日3回ですねえ朝 昼番朝昼番え変わるものなんですかいや 変わらなくても変わっても見ますで もちろん変わってることもありますやぱ 本気度が違ったなって反省しました今はい 最後にあの今ご覧になってる方に何かはい 不動コスとはアドバイスをお願いします キーワード本日2つお伝えしたかと思い ますちょっと振り返っていきますねまず1 つ目でございますとにかくチャンスという 考え方ですね皆さん何かあったらチャンス と口に出されてみてくださいチャンスその 2あの不動産やってるとあのどいう物件 語れて迷うことあると思いますそん中で1 つの方針絶対ぶれない方針としてえ持って よし打ってよし持ってよし打ってよし専門 的な語で言うとインカムが出てキャピタル も取れるかもしれないここを大切にされて くださいで3つ目ですねえまだ言ってない ことを最後に言いますよはい3つ目えっと 即断即決即行動ですとにかくスピード勝負 ですはいじゃこの即決断するために日頃 からこう知識を貯めていて決断しなければ いけない時に即決断できるようにするって いうことも大事ですねおっしゃる通りで ございますありがとうございますという ことで今回は野田正郎さんにお話伺いまし た媛県からわざわざありがとうございまし たありがとうございましたまた是非いらし てくださいありがとうございます最後まで 見てくださってありがとうございました ありがとうございます次もお楽しみに