【失敗する人の特徴】投資用１Ｒマンションを安易に買うな！不動産投資で失敗しない「３つのルール」

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フリーアナウンサーの八幡美咲さんが不動産投資について学ぶ新企画「八幡美咲の大家になりたい！」
今回は後編！不動産鑑定士の浅井佐知子さんから、不動産投資で失敗しやすい人の特徴や、失敗しないために覚えておきたい３つのルールを教えてもらいます。

▼前編はこちら▼

▼出演者情報▼
浅井佐知子さん
浅井佐知子不動産鑑定事務所 代表
賃貸や土地の有効利用、店舗、事務所の賃貸、不動産売買、不動産鑑定不動産コンサルなど5000件以上の案件を担当。
著書「世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生」
「世界一楽しい不動産投資の授業」は4万部発行

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ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
00:41 不動産投資の失敗例
06:09 失敗する投資家の特徴
10:59 不動産投資で失敗しない！３つのルール
22:55 不動産投資で悩んでいる人にアドバイス
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売るために多分スクールされてる売るため にああなるほどえっとそれはですねそう 思ったらもう高い授業炉ですけど入って やめるあかも実際にが大初めの一歩を 踏み出すのが大事っていうことですねええ あとはま評判を聞くとかですねうんうんあ そこのスどを入ってる人だったり込みを きちんと調べて勉強するということですね はいはいはいそう特徴2つ目はいはいこれ はですねワンルーム系のマンションのを 買ってしまう方に多いんですけれども とにかく電話営業されて断れなくて買っ ちゃうはいあの断れない人いるんですね 断れない人の名簿っていうのがあるみたい なんですよで本当にええいい物件っていう のはですねあの電話営業して見つからない んですよなるほどだっていい物件っていう のは投資家さんがみんなやっぱり探すので そうかはいもう電話営業ええしている物件 はそこまでいい物件のことはほとんどな いっていうことですね皆無ですね皆ゼ今 動産者のちょっと含みをせて ゼロ言い切っちゃったはい中国新築でも 新築で新築の区分マンションっていうのは えっとですねうんまた違うんですね例えば 相続税対策ではい本当にそのさっきの現金 を不動産に変えてく相続税ってまた ちょっと違う分野なんですけどそういう方 は新築のクブマンション買うのは正解です けど私たちのようなあのあのなんて言うん ですかね個人投資家は新築の区分 マンション買っても意味がないんですよえ 私キャピタル原因狙いだったら都の新築 じゃないともう難しいのかと思ってたん ですけどあれ今話聞くと新築の区 マンションじゃないっていうのではい今頭 がこんがらがっていますがりますよねあの キャピタルゲ狙いっていうのはですねその キャピタルゲイ得られるんですかて問題に なるんですけどもあの新築の区分マシ今 もしかしたらピークに高いかもしれません よねはいで例えば5年後10年後に キャピタル原因狙いで売ろうと思ったら 新築のマンションも古くなってますよとあ もう中古になってます中になってますで5 年後にどういう市場になってるかって言と もしかしたらえっと区分マンションもしか したら下がってるかもしれないそれわかん ないんですよはい誰もだからキャピタル 原因狙いはやめましょうとあもう キャピタルゲ狙いは初心者はもうやめる べきやめるべきです では今まで失敗する投資家の特徴全く勉強 すずに買ってしまうそして営業されて断れ ないという特徴をあげていただきましたが 続いては不動産投資で失敗しない3つの ルールを教えていただきたいと思いますお 願いしますはいまずですねこの3つの ルールを守っていただければまず失敗する ことはないんじゃないかなと私思ってるん ですねあはいはいで実際私の周りでこの ルールちゃんと守ってる方はあの失敗して ないのではいあ気になりますはいはいで その1つがやはりきちっとですねその シュミュレーションするともうあの数字で 見て大丈夫かどうか判断するということが ですねすごい重要になってきます例えばえ 金利が何%はいで家賃下落率何パーン っって入れるところがあるじゃないですか はいはいはいこの数字がまずはえ何パーン にしたらいいんだろうって下落率とかもで そういうところも最初わかんなかったん ですけどうんそれはどうシミュレーション に当てはめていったらいいんですかあの もうとにかく いっぱいあのいろんなパターンでやって みるんですよはあでまずはなる標準的な あのいろんなシミュレーションがあるので 何を使うかによって違うんですけどもまず は標準的なシミュレーションでやってみる んですねでそれで見て次にああの悲観 シナリオあはい例えば金利がえ普通今だと 2.5ぐらいで入れるんですけどそれを 悲観シナリオだとえ5%とかですねま8% はちょっとあれですけど5%6%ぐらいで 入れてみると何パターンか作ってみるそう ですああシミュレーションですごい重要な のはあのちゃんとえ税引後の利益がいくら になるかっていうのが分からないと やっぱりシミュレーションて する意味がないんですね税引後の家賃収入 ってことですかはい家賃収入ですね手残り 手残りはいはははん例えばあの八幡さんが その個人のお給料例えばもらってますと あとあ個人でご自分でやられてるのでそっ からえ収入がありますで個人で不動産買っ た場合は合算された額に対して税金が かかってきますよねかかってくるんですね はい個人で買った場合ははいでそうすると 合算してえ税金かかってきちゃうんです けどこの不動産に対してはじゃあ税引後 いくらの利益になりますかというところ までシュミュレーションすると分かるので はいその手残りの額を見てあこの不動産 買ったら税引き後これぐらいの収入がある んだなじゃあ買うかどうかっていうのが 自分で決められるじゃないですかはいから 税引後の値段をきちんと見ることが大事と いうことはいありがとうございますい続い て2つ目お願いしますはいはい初めての不 動産投資先輩大家さんに相談したい不動産 投資の悩みを気軽に相談するなら楽まち 相談室楽間で 検索これ2つ目はですねま市場分っていう とちょっと難しいんですけれどもあ難しい ですはいシミュレーションっていうのは あくまでも気場でやるんですねはいあこの 物件いいなと思ったらすぐこうExel シートで入れてみてとかなんか入れてみて 自分の使ってるションですねでそれを見て あこれ行けそうだとで行けるとなるとです ね今度はえ現地に行きますはいで現地に 行って例えばその不動産までの道のりうん あこの不動産なら危なくないなとかですね もっと言うと駅ですね駅の雰囲気私なんか 匂いも嗅いじゃうんですけど街の駅のこの 駅のですね例えばトイレが綺麗かどうかと かですねこの駅なんかなんかちょっと汚く て嫌だなとかトイレなんかやだなみたいな 感じの全体的なイメージを知るために 例えば小さなお子さんがいるとこの道1人 で歩けるかなとかそういうのを見たりとか まこれがま一応市場分析の中の1つよし これまでにシミュレーション的にはすごく いいけど実際に現地に足を入れてあの行っ てみたら足を運んだらはいやめてみよう やめたっていう物件ってありますか やっぱりありますねその道幅がすごく狭く てああで例えばですけどその車社会車社会 なのにその道が狭いとこれ車通れないなと かああはいそ現地に行かないとわからない ですもねあと1番大切なのが賃貸業者さん にヒアリングするんですねあええあその 現地の現地のでま事前にどの業者さん選ぶ かっていうのをですねあの調べておくん ですけどもで現地に行ってそのはい業者 さんに行ってでその地域の賃貸市場を聞く んですよあ例えばどんな聞き方するんです かはいあのこの地域で例えばえファミリー ですねファミリー物件ってニーズがあり ますかとほおま借りる人いますかみたいな 感じで聞くんですねでえそうするとですね 賃貸業者さんすっごい親切に教えてくれ ますうんうんあえそうなんですかはい ライバルには当たらないのか当たらない ですねうんでこの辺りで例えばこの辺りで あの不動産ねアパート購入しようと思うん ですけれどもあのこの辺のファミリーの ニーズってありますかみたいなような聞き 方をするとここはこうでこうでこうだから ありますよとかもう供給過剰だから ちょっと難しいかもしれないとかですね 教えてくれるんですねうんはい何件くらい 回ったらいいんですかこのま少なくとも3 車ぐらいうんうんピックアップしてで現地 に行ってえ訪問するとえそれって具体的に ここっていくらで貸し出せますかみたいな 具体的なことも聞いてしまっていいんです かうんあの例えばその物件がもうオープン になってるといろんなえサイトに出てて落 ましさんとかでオープンになってればえ 特定してもいいんじゃないかなとはいで ここすっごいナブなので気をつけなきゃ いけないんですけどはいはい出てない物件 ってマヒ物件の場合があるんですねまマヒ 物件ええの情報絶対私に入ってこないです よねとかま登録しないと見れないみたいな あ一見とかちょっとやっぱり気をつけて そういう時は地域で聞くとはい特定しない でそこすごい内部ですはい市場分析他にも ありますかはいはいでその業者さんに行っ た時にあのこの辺のえこ賃貸の相場ですね うん相場だからそのえっとお部屋だったら いくらぐらいで貸せますかとうんうんうん でその相場と今実際貸してる賃料を比べて みてでちょっと高いかなとかちょっと安い かなっていうのを把握するとこれってこの その賃貸だとスモさんとかこう見たら大体 あこの地域で同じ蓄年数で広さだったら出 てるじゃないですかそれでもやっぱり電話 して聞いた方がいいですかそうですね大体 分かるんですけれどもでもやっぱり地元の 地場のあの賃貸業者さんっていうのは すごい把握してるんですよなのでより正確 な情報を知るためにはうんやっぱりてねで えこのありの賃貸を教えてくださいという のがあの1番正確なことが分かりますじゃ 今まで市場分析聞いてきましたが続いて はいはい空室対策ができるはいはいこれは どういうことなんでしょうはいこれはです ね実際買った後ですねアパートとかあの クブマンション買ってで満室で買っても ですねやっぱり空室って出てきちゃうん ですよであの管理会社さんがねきっちりし ててすぐ決まるケースっていうのが ほとんどなんですけれどもでもやっぱり ですねあのその空室になる時期によっては ですねなかなか埋まらないケースっていう のがあるんですねはいでそういう時に やっぱり管理会社任せじゃなくて自分でも あの空室対策ができなきゃいけないとうん あはい例えばどんなことが空対策と言え ますかいっぱいあります空対策ねでその中 の1つとしてはあのホームステージグって 聞いたことありますかはいあのソファーと か置いてみたりあその通りですねはいで あのホームステージングをしてなんかこう 見栄よくしてあげるとそして写真を撮って でそれをポータルサイトに乗せてもらう たりでそっから案内が入ってきて開けると あ綺麗な部屋だなと多少汚れててもそれが 分からないみたいな感じではいであの すごい効果ありますねやっぱりああえ 例えばこうリフォームも空室対策の1つ リフォームもそうです綺麗にリフォーム するとあの例えば壁紙ねその白い壁紙じゃ なくって1あの1箇所アクセントクロスに するとかですねはいはいそれもクス対策 ですそのリフォームって果たしてあのこの 見積もり書が高いのか低いのかが初心者の はいあだとこう判断つかないんですけれど はいそれってどういう風にリフォーム会社 って決められたんですかリフォームはです ね安ければいいってわけじゃないんですね はっきり言って私も今までリフォームで いっぱいまあの生徒さんのとか見たりお 手伝いしてまあの痛い目というかですね 失敗したこともあるんですけどリフォーム はあのま安くて早くて 丁寧はいで早くて丁寧っっていうの方が 安いよりも重要なんですよ丁寧なリホム 会社ってどうやったら分かるんですか注文 する前にそれはですねやっぱりちっちゃな ところから頼んでみるちっちゃいところ からええうんうん頼んでみるちっちゃい ところからやってみてあこの人すごい 真面目だなとかあの丁寧だなとかそういう のが分かってから大きな物件お願いします やっぱり1番分かるのは現地の業者さんな ので現地に行ってえっとそうするとですね 大体例えばですけどが足りないADADと いうのは広告企画量であの制約した時に その客付け業者さんにま ちょっと家賃の何ヶ月とか渡しするんです けれどもそれがなかったりすると手伝って 特に大阪の関西の辺りは渋谷ですそうなん ですねええで大阪でえっとずっと決まら ないとうん決まらなくてどうしようって 悩んでる方がいてであのそのADねAD 払ってますかって聞いたら払ってないって 言うんですよいやこれADちょっと1ヶ月 つけて見てくださいってアドバイスしたら その1ヶ月後ぐらいに連絡が来て全部 決まりまし たでかいですねADの効果すごいですね すごいです1ヶ月でも足りなくてですね4 ヶ月っていうところもあるんですねうん へえそうあのそこの周辺のその地域の相場 が4ヶ月っていうところもあるのではい はいそれはもう現地の業者さんに行って 確認するしないとですね分からないです そこは抑えてはいけないポイントだったん ですね結構そこはですね重要ですじゃこれ シミュレーションの時にそういったお金も 入れておかないといけないってことですよ ねそうですねだからADはま例えば空室率 にちょっと入れ込むとかね シミュレーションの時になるほど出率でに 入れることもできるんですかあそうですね はい分かりましたこれまで不動産投資で 失敗しない3つのルールを朝井先生にはい ってきました本当に今日は基本の木から はい教えていただきましたがあの見てる方 不動産投資今悩んでる方多いと思うんです けど何かこうアドバイスはいはいはい願い できますか早く買いたい方はやっぱり主導 者がいた方がいいと思いますうん師匠は どうやって師匠指導者かまいろんな自分に 会う人のなんかそういうえ教えてくれる ところに入るとかですねもしくは本当に 自分1人でやりたい方は小さな不動産を 現金で買ってそこで練習してから次に 大きな不動産を買うとはいでまず勉強して はい1歩目を踏み出して はい家賃収入300枚を目指していきたい と思いますはいでは第1回目は浅井先生 今日本当にありがとうございました ありがとうございましたこれから皆さん 一緒に頑張りましょう はいまた見てね