#五十嵐未帆 #不動産投資#空室対策
今回は、前々回の動画
【不動産投資初心者】ゼロから分かる！ECHOESの物件登録方法を解説！
の続きで、ＥＣＯＨＥＳの反響確認を使った分析方法の解説になります。
株式会社ＳＩＲＥ藤澤さんをお招きして
反響確認の数字をどのようにとらえたらいいか？
成約を獲得するための反響数と遷移率の解説
五十嵐・大野が実際に登録した物件の数字から
どのような対策が有効だったか？について
お話しいただいています。
今まで客付け業者さんをいっぱい回ったけどなかなか申し込みがない方
問い合わせ数や内見数を増やしたい方
掲載されている内容が実際の内容と違っていたことがある方
物件閲覧数や内見者の反響を知りたい方
管理会社にプラスして大家自身でもポータルサイトに広告を載せたい方
ぜひご参考になさってください！
新規登録される方向けＥＣＯＨＥＳ30日無料キャンペーン
※エレガントオーナーズ会員様でなくても新規会員登録される方は利用できます。
https://owner.s-echoes.jp/guest/referral-alliances/elegant-owners
五十嵐未帆のプロフィール
エレガントオーナーズ主宰
CFP １級FP技能士 日商簿記１級
財務会計を得意とする３人の子持ち専業大家
大家歴15年 不動産投資歴10年
新築アパートを中心に10棟購入
5棟売却1棟築古物件のフルリノベーションを経験
現在は7棟63室所有。家賃年収は5400万円
著書
「買うだけかんたん主婦の私でも出来た新築アパート投資法」
ダイヤモンド社
https://elegant-owners.jimdofree.com/
その他のエレガントオーナーズ動画
・不動産投資するならどっち？新築・築浅vs築古
・物件を買い進められなくなる？債務超過について
https://studio.youtube.com/video/Lpz89DwGqQo/edit
・【不動産投資】金利1.6→0.825％ 銀行融資の金利交渉と借換え
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・賃貸経営に役立つ知識
・不動産投資の基礎知識初心者向け
・融資関連
・五十嵐未帆物件購入シュミレーション
・競売物件の入札方法
・青色申告決算書・弥生会計
・不動産投資のご相談
・高評価動画
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楽待コラム
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五十嵐楽待動画
「後悔する投資家」vs「成功する投資家」
シミュレーションの仕方に違いが!!【徹底検証】
返済比率70％…「救いようがないダメ物件」を一刀両断
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」#1】
【詐欺！？】アロマの先生から新築マンション投資を紹介されて…
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」#2】
【返済地獄】1.8億の借金に苦悩する男
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【ローン地獄】アパート2棟、35年後はマイナスCF7000万！？
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【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」番外編】
「ローンが払えず死にそう…」そういう事例は結構あります
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」#5＜前編＞】
借金1億円を家族に背負わせるんですか？
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」5＜後編＞】
よく知らない土地の「ダメ物件」を掴まされましたね
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol6〈前編〉】
高すぎ！原状回復費15万円…これは「ぼったくり業者」ですね
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol6〈後編〉】
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6戸購入した方へ愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol7】
【これは犯罪です】30年間収入ゼロ…悪徳業者にハメられた相談者に
愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol8】
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【愛のツッコミ】流れ星☆瀧上 × 五十嵐未帆、不動産投資初心者の
瀧上さんに愛あるお説教!?《五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」特別編》
皆様こんにちはいがらしです大野です今回 は前回使い方をお話ししたイコーズを使っ て自分の物件の反響確認をどう分析すれば 良いのかエコーズの運営会社株式会社サヤ の藤沢さんに解説いただきます藤沢さん どうぞよろしくお願いいたしますご紹介 ありがとうございます株式会社サイヤ エコーズの藤沢と申しますよろしくお願い いたします私あのエコーズでオーナー様皆 様のですね窓口もさせていただいており まして営業を担当させていただいており ますオーナー様皆様とですねえお預かりし た物件のさらなるその反響のためにどうし たら良いかなど含めましてですね日々ご 相談を受けたまっておりますえ是非 よろしくお願いいたしますはいお願いし ます早速今日のお話を進めさせていただき たいと思いますまずですね本日の議題の ベースとなるお話の中でポータルサイトの メカニズムというところのお話を大させて いただければという風に思いますまず ポータルサイトですね例えばスモさんホム さん@Homeさんサラポータルサイトと 呼ばれてるものがありますがネット上で ですね募集の検索するにあたって物件が まずポータルサイトに載ってるか載って ないかということがまずファースト ステップ1つ非常に大事になってまいり ますその上でえお客様がですね例えばこの 駅徒歩10分以内の1LDに住みたいと かって言った時に検索をするわけなんです が掲載されてるものの中から検索をされ るっていうここがまずファーストステップ でポータルサイトのメカニズムとして大事 になってきますなのでこちらにですね一覧 PV数と書いてありますがPVとはページ ビューのことでして一覧のページに検索に ヒットして乗りますよと2つ目絵につき ましてはこれ詳細画面のアクション率と いうことでこちらポイント書いてあります が実際にその一覧の中からですねその該当 物件がクリックされてこの物件の詳細の ページを見てもらえるかどうかという ところが次のステップとして大事になって きますこれが詳細ページビュースと書いて ありますが当該部部屋の情報が見られまし たよとページを見てもらえましたよという この数になりますでその中でページを見て いただいてからお客様にこの物件気になる な初期費用いくらだろうなとかペットは 買えるのかなとか実際に内見してみたいな という風にお問い合わせを入れていただく この反係数というここまで来てですね ようやく内見まで繋がるということになり ますのでこのメカニズムをよく一旦あのご
理解をいただいた上でですねこれからのお 話を聞いていただければという風に思い ます コズでですねより反響を得るためのコツと いうことでまホームページ等がですね ちょうど先週あたりにですね新しく機能が アップロードされておりましてえこの エコーズという形で調べていただいた時の ご利用の方へというところをクリックして いただきますとより詳細の内容コンテンツ が入ってるページに飛んでまいりますこの 真ん中の辺りの反響制約アップのコツと いうところをクリックしてもらいますと 今日お話するような内容がですね盛り込ま れているページに飛んできますので是非 ぜひこの辺りも参照いただければという風 に思い ますはいエコードのこの環境画面では今 先ほど申し上げた一覧ページビュー数何回 検索にヒットしたかという数が分かります でその上でえ詳細ページビュー何回その ページがあ見られたかというこの数も 分かりましてその上で何回お問い合わせが 入ったかという先ほどのポイントになった ところのこの数というのが分かるというの がエコーズの画面になっていますじゃあ この数がどういったものなのかどういった 数であればあ良い状態なのかもしくはあ この数だとよろしくないのかというところ がエコーズの画面上からこの反響分析して いただく上でですね重要になってくると いうところになりますこちらのスライドに 関してはですね上と下に2つの数字を記載 しておりますがエコーズ上でですね制約 するためのこの反響の獲得の目安をを こちらにグラフにしていますで下はですね 制約物件の目安の数字になっていまして上 のこちらの数字は残念ながら制約に至ら なかった物件の数字になっているんですが これらを比較いただいた時1番左側の こちらはあ一覧ページビュース検索に ヒットしたよという数制約物件で言うと1 週間あたり平均でま480回検索にヒット したよという数字になりますその中から ページが実際に見られましたよというは 46.4というこの数字になってまして その上でお問い合わせが入ったよという ところが0.5回分というのが平均的な この数字になっていますで実はですねこれ がですね実際駅によって例えば東京駅って 検索されるそもそも検索数と東京都内でも ですねちょっと都心から離れたところで 検索してる人の数っていうのは当然あの数 の母数がそもそも違いますので重要なのは この480回検索さされたとかてこの数で
はなくて検索されてからどれぐらいの割合 でページが見られてるかという繊維率と いう風に申し上げていますがこの繊維率が 非常に目安になってきますでえその上で こちらですね赤数字書いておりますが一覧 ページビューから詳細のページビューに 繊維する率で言うと制約物件のおよその 目安は10%ぐらいという形の数字になり ますでその上で詳細ページが見られてから お問い合わせが入ってくるこの繊維率はお おそ健全な状態で言うと1%ぐらいえこの 数字2つの数字が非常に重要になってき ますでえご自身の物件が覧検索ヒットして からどれぐらいページが見られてるかな どれぐらいお問い合せが入ってきたかなと いうこの数字を見ていただきたい例えば この上の案内がなかった物件ご覧なって いただきますとこの繊維率が制約物件と 比較すると少し劣っているという形になっ てきておりますこの状態ですと何かしら 物件に問題があるのか掲載の情報に何か 課題がないかとかというところを見て いただきたいという風に思い ますえその上でですね今回ちょっと参考に させていただきたいということで井さん 小野さんそれぞれの物件の事例を ピックアップをさせていただきましたので 嵐さんの部屋の反響情報をピックアップを させていただいておりますこちら 36という点数がかかるりますけれども エコーズではこのオーナー様皆様にお写真 だとかキャッチコピーえよりいろんなお 写真カテゴリーをたくさん増やして いただいたり枚数を増やしていただくこと でより質のいい入行情報をていたくという サービスになってますので点を目指して いただきたいという状態だったんですが今 現状こちらと3点もうちょっと頑張れそう だなというこんな状況になっていますで ですねちょっと見ていただきますと アドバイスというところの項目がありまし て具体的にこの点数をアップするために エントランスバルコニー等のカテゴリーの 写真を入れていただくと点数が上がるよう になってますよなんていうこんな アドバイスの機能も入れさせていただいて ますのでえこの反響の数字をよくいして いただくためのポイントコツみたいなもの もえ構図からはご紹介をさせていただいて おりますとはい具体的にねちゃんと エントランスの写真とかバルコニーの写真 とかちゃんと場所まで指定してアドバイス してくださるっていうのは本当に助かり ますね続いてオノさんの物件ですねご制約 に至った物件の
ごありがとうございましたありがとう ございますこちらこそですこちらはですね 委託管理物件ではなくて自主管理という ことでさんがご自身で管理されている物件 を構図で募集いただいたという例でござい ますこちら36点ま点ということです反響 数の振り返りということでえ先ほどの メカニズムのところをイメージして いただきながら見ていただきたいんですが 一覧ページビュー数が1020回詳細 ページビュー数が392回ということです のでここの繊維率を見てみるとですねえ 38をなんと超えているということですの で検索にずらずらと出てきた中からこの 物件を見てみたいと思ってクリックした方 がたくさんいらっしゃったページを たくさん見ていただいたということが見て いただける数字になっています先ほどの 目安は10%だったのでその約4倍ぐらい 見られあのすごい数字ですその上でもう1 つポイントありましたお問い合わせが実際 に入ってくるこの数ということなんですが こちらは先ほど1%ぐらいの数がお 問い合わせが入ってきてるといいねという お話をさせていただいたんですけれども 実際400回弱ぐらいページが見られてる 中で残念ながらお問合わせの件数は1回 でしたねとここの繊維率としては 0.25%ぐらいともうお問い合わせが3 件ぐらい入ってきていてもいいかなという ような物件の数字としてなのでまずページ をクリックしてもらうところに課題は少な そうだという仮説とその上で見ていただい てからお問い合わせが入ってくるところが もうちょっと入っても良かったのであれば ここに何か課題があるんじゃないかという 風にあの見ていただければよろしいかなと 考えられる課題はどういうものがあるん でしょうかまず1つ目考えられる課題とし てはページの中にですね色々お写真である だとか物件の条件だとかいろんなものを 盛り込んでいただいたページを作って いただいたその並べていただいたお写真 自体がですねお部屋の中をちゃんと映せて いないとか写ってるんだけれどもお写真の 画像が暗くてよくわからないとかしっかり としたお部屋のアピールができてない可能 性があるもしくはお客様当然一物件だけ しか見てないわけじゃないですので いろんな物件をこう比較してみた時に ページはクリックして見てもらったんだ けれども他の物件にはシュレットがついて ますねとかてことがあった時に当該物件が ないねとかってなればある物件でお 問合わせをしてみようかなっていう風にお
客様目線でと思われると思うんですねなの で競合と比較した時にこの物件があ建物 このお部屋としてえ魅力的に内金をしたい 問合わせたいっていう商品になってるか どうかというところをですねあの色々と 確認していただく必要があろうかな ありがとうございますまじゃ業者さんの 反響はあったってことですよねそうですね はいおっしゃる通りです下のグラフの見方 なんですけれども今この緑のところ自主 管理のオーナー様の場合は業者間流通 サイトと呼ばれるよく皆さんレインズとか 聞かれたことあると思いますレインズだと か@BBと呼ばれる@ホムの業者官サイト ですねであるだとかあとリアプロといった ものにもエコーズは掲載をさせていただく ことができるようなサービスになってまし てこのサイトをご覧になられた業者さん たちがご自身で抱えてるお客様を紹介是非 したいですというこのお問い合わせに対し てこの日やこの日やこの日にお問合わせが 入ってきましたよという風に緑のあの グラフでお示ししているという形になり ます一方でこのオレンジ色のところの数字 はですねなかなかお問合せが入ってきて ないなとこの0を推移してるものが ポータルサイトからのお問い合わせを示し ておりますのでポータルサイトのお 問い合わせは入ってないんだけど業者さん からは定期的に連絡が入ってるねと物件を 確認をしに問合わせが入ってるという状況 なのでもしかしたら業者ささんには興味 深い物件の魅力があるということであれば これを仮説としてえ立てるのであれば業者 さんたちにより頑張ってほしい営業頑張っ て欲しいということで業者さん宛ての広告 量をですねAD費を例えばキャンペーン的 にちょっといつもよりもプラスにして いただく元々0だったものを0.5月にし ていただくとか0.5だったものを1ヶ月 つけてもらうとかこの業者さんたちの動き を加速大きくさせるというようなことも もしかしたら有効になるかもしれないと 紺色の棒の隣の薄いグレーみたいな棒は何 でしあこの紺色のところが一覧の検索 ヒット数のお割合いを示していまして薄い このグレーのところは詳細のページが見 られましたよという数字ですのでえこれは 日時のグラフになっておりますが1日の中 でどういう推移をしたかという風に見て いただけますこれ毎日日時になってます けれども1週間ごとにあの画面を切り替え ていただいて見ていただくようなことが できるような機能にも1こはなってござい ますこのなんか最後の方だと一覧よりも
詳細の方が見られてるですねこれま ちょっと原因いろんなことも考えられるん ですがそもそももう詳細のページを例えば ブックマークされてる方がいらっしゃっ たりえ方がこクリックしてるねなんていう 可能性もあるかもしれないですああそうな んですねじゃ目星をつけられている可能性 があるってことですねそうですねそうです ねはいありがとうございます例えば反響を 取るためには画像の質だけではなくて駅 登録の情報をこ色々とあの工夫をして いただくとよりあの検索にヒットしやすく なるんじゃないかみたいなアドバをさせて いただいたりだとかあの周辺スポットから の交通に例えばターゲットが三振の男性だ なとかってあればコンビニエンスストアの 寄りの距離のちゃんと示してアピールした 方がいいんじゃないかとかファミリー タイプであれば大きなスーパーが近くに あるよみたいなことをアピールして いただくための情報を登録すると良いん じゃないでしょうかなんていうこんな アドバイスの内容も盛り込めすごい具体的 ですねありがたいですねただあのですね 我々はですね東京のあの会社でございまし て都内であれば割と土地感もあったりだと か各担当者人間がですねこういった アドバイスも入れさせていただいてますの でえ遅延のない土地感のないところだと アドバイスもやっぱり密度が薄くなっ ちゃいますのでこの辺りは実際物件をよく 知ってらっしゃるオーナー様大家様であっ たり中華業者さんえもしくは管理会者さん ご担当者さんとお色々と作を練って いただいて物件の質の情報を上げて いただけるという形が1番理想的な状態か なとは最後にこちらの補足で言いますと 内見情報と記載がありますが実際に野の 物件をですねご覧になられたお客様のお声 をこんな形でアンケートでお返ししている という形を取ってますどこどこ店のですね え仲介業者さんがお連れいただきましたで お客様のご感想はどんなご感想だったかと そんなコメントをこちらでえ フィードバックさせていただくということ もエコーズの機能としてえご利用 いただければという風に思いますうんいい ですね客付け業者さんの声を直下に聞け るっていうのが素晴らしいと思います ありがとうございますそう最後に質問なん ですけれどもはいね Homeそれぞれの反響が見れるですよね そうですねちょっと今これはあの画像上で です切り替えができない仕様になって しまってますがこのスモであればスモの
ボタンここをポチっと押していただくと スモだけのスがグラフがここに表示され ますでホームズであればホムズ@Home では@ホHomeということでポチポチと 切り替えていただければこの画面が変わり ますのでどのポータルサイトからのお客様 が多いのかなとかていうのも確認いただく ことができるようどこのポータルサイト からのお客様が多いのが分かったらどう いうことをすればいいんですかどこが強い からあのどういうアクションをということ ではないんですけれどもそういうポータル サイトが聞いてるんだなという参考値程度 にあまじゃ基本はこの全ての数字を見て いろんなアクションを起こしていくとはい わかりましたありがとうございますこちら のグラフはあエコーズで制約した物件が どれぐらいの期間で決まっているかという ものを一部抽出したものになってござい ましてコズで制約した物件のですね20% ぐらいが何2週間以内に決まっていると いうこんな形制約してる物件の中の 5050%ぐらいが1ヶ月以内ですよと いうこと2ヶ月3ヶ月という風に比率が 増えておりまして90%以上の物件が3 ヶ月以内に決まってるというような形に なってきているのでコズをご利用いただい て3ヶ月以上決まってこないよということ があれば例えば物件の条件がですね周りと 比較した時に周辺のニーズにマッチしてい ないんじゃないかとかあもしくは内見を いだいた方がおの中を見た時にうん ちょっとこういうところがいまいだなとか ですね感想を抱かれてる可能性もあります のでえ具体条件の変更もしくは回収工事の ご検討であるだとか何かそういった目安に この2ヶ月3ヶ月という数字をあの持って いただけるとよろしいかなという風に思い ます実際エコーズの分析というのは自分で 見て例えば先週から今週はこれぐらい プレビューシが上がってるとか業者さんが どれぐら見られてるのかとかっていうのは 自分でも一応見ていて増えたら喜ぶし減っ ていたらどうしてなんだろうということは 分析はしてはいたんですけれどもやっぱり もうちょっと綿密に分析はやっぱ教えて いただかないとこれできないと思うので 今日この収録をしてとても良かったなと 思っています次回のまた私がイコで登録を する物件の分析のになったと思いますので 今日は本当にありがとうございました最初 に出して反響が良くてもだんだんてきた時 はどうすればいいですかそうですね傾向と しては当然新しい情報新着情報が出れば皆 さん検索クリックするので掲載が始まって
からの23日っていうのはやっぱり数字が 高めに出る傾向がありますであの1週間2 週間やっぱり経ってきますとですね数字 っていうのが大体落ち着いてきますので 例えば2ヶ月3ヶ月経ってだんだん だんだん減ってきてるぞこの減ってきてる 数値が検索のヒット数が下がってるという ことであればあそもそも検索されてる 方たちが減ってきてるので換算機に突入し ていってるんじゃないかっていう風に見て いただけるとでもしくはその一覧ページ ビュー数はあんまり変わらないんだけれど も詳細ページビュー数だけ下がっていっ てればこれは周辺の他にもっと魅力ある 物件がたくさん出てきていて当該物件が もしかしたら埋もれちゃってるじゃないか という風に見ていただけるんじゃないかと かそれぞれ出てきた数字のこの傾向を ちょっと長期的なスパンでも見て いただけるとあのよりよろしいかなと思い ますはい情報を更新したら上に上がるとか あるんですかこれはですね新着のになるか どうかというのは各ポータルサイトによっ て基準が違うそうなんですけれどもスモ さんとかはですね情報を更新したら新着の 情報に出るとかっていうことはあのない そうですでただ条件を例えば変えたペット 負荷だったけれどもペット下にしたとか ですねそういったことで変えてくるとです ね当然ペットで探してらっしゃる方があ 検索にヒットするねみたいなお話とかって いうので検索のヒット数とか問説が増え たりとかっていうのは上下変動しますので まこういった条件の変更もそうですし1番 分かりやいのやっぱり賃の変更ですね賃料 の条件を4万5000円4万6000円 だったところを4万42000下げてみた で4万5000円以下で探してる方たちに いきなり検索に当然ヒットするわけですの で一覧ページビュースがその日からスコン とこう上がってくるっていような数字が出 てきたりとかするとご利用いただいてる エコーズのベテランユーザーさんたちは ですねご自身でExelデータを作って 診療条件前のこの繊維率の分析と賃料を 変えていただいた後の数字をクルに自分で ですね打ち込んでいただいていいてるい方 もですねあのいらっしゃいますすごい すごいなあ素晴らしいあの親さんが いらっしゃるんですねエコーズさんの機能 を使いくしして管理費と賃料の金額を元は 一緒だけど割合を変えたりした場合はどう ですか各ポータルサイト上も色々検索の 機能がありまして賃料が 4万6万費がじゃ4000円でしたという
いう物件であった時にこれ4万6万という ことになるのでま検索する方がですねえ 5万円よりも下未満とかって形で仮に検索 したとした時に当然ですね検索にはヒット してくるという形になるんですけれども 賃料と管理費込み合わせた金額で5万円 よりも下に下げたいえ下げた金額で探した いっていうとこにはヒットしないってこと になってくるので割合を変え るっていうのは1つテクニックではあるん ですけれどもただ多くの皆さんがですね 結局管理費と賃料はいコミでいくらかって 検索されてる方はやっぱり多くいるで あんまり大きな差にはならないかなという 風にはうんうんわかりましたどうも ありがとうございました今日は株式会社 サイヤの藤沢さんにお越しいただき エコーズの反響の分析方法を解説いただき ましたどうもありがとうございましたはい では今日の動画は以上になりますこの動画 が少しでもお役に立ちましたら高評価と チャンネル登録をよろしくお願いいたし ますではまた次の動画でお会いし [音楽] ましょう