【さらばも戦慄】1億円近く損することも!? 愛のお説教部屋・五十嵐未帆が「不動産投資の失敗パターン」を伝授！《さらば青春の光 不動産王への道#4》

さらば青春の光が経験豊富な大家さんから不動産投資を学んでいく新企画「不動産王への道」。第4回目のゲストは、「愛のお説教部屋」でお馴染み五十嵐未帆さん。1億円近くも損するケースに、さらばも思わず戦慄!? さらに五十嵐さん自身の失敗談も暴露します！

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第1回：https://youtu.be/Sx-b3EciBXA
第2回：https://youtu.be/gtudw8sJm3A
第3回：https://youtu.be/d73gj6AqLAw

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▼今後の公開スケジュール▼
第5回：大学生で大家デビューした男が伝授！20代から始める不動産投資（01/12公開）
最終回：あの芸能人が、不動産投資のリアル事情を大暴露！（01/19公開）

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ーー[チャプター]ーー
00:00 愛のお説教部屋・五十嵐未帆が登場！
03:57 年間240万円の損失も!? 五十嵐さんが失敗談を暴露！
08:33 失敗事例①新築ワンルームで毎月◯万円の赤字
17:02 失敗事例②業者の言いなりでダメ物件を購入
22:34 失敗をしないためには
23:21 森田・東ブクロの学びを発表
25:32 次回予告
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#楽待 #不動産投資 #さらば青春の光 #森田哲矢 #東ブクロ #五十嵐未帆 #愛のお説教部屋

恐ろしいっすねこれははい悪い業者がいる んすねそれはじゃあそうなんですよいるん ですよねそっちに説教をお願いしていき ますまずはさん自体も失敗はしたことあ ことあります買った時から売売るまで一切 入らなかったそうすると1年間でもうそれ だけで240万円すすい損失なんですサバ 青春のに不動産応の 道さあ始まりましたは青春の光不動産への 道はいよろしくお 願いはいあ毎回すごいゲストの方に来て いただいてますがだいぶお2人も知識が 詳しなってはいあの前回利回りを覚えたん ではいそうですよねそんなお2人に今回の ゲストの方2人の方をご用意しております こちらになります愛のお説教部屋いが美穂 に学ぶ不動産投手の失敗学おあ女性の方 ですかお説教部屋うん気になりますよね 今回はちょっとピンクな会になりそうな そういうことちょちょちょ違う違います 違います違いますよはいさあそれではどう いった方なのかまずはVTRからご覧 くださいはい うん皆様ごきげんいし美穂ですあらなんか なんかい動産投資家のいし美穂さん3人の 子供を育てるママでもあり ます相当学は10億円で新アパートを中心 に8を所有賃年収はなんと 6000万円麻痺してきますね本そんな いしさんはお金のプロ簿記一級を始め CFPというファイナンシャルプランナー の中でも最高峰の資格を取得してい ますそんないしさんが出演するの が町チャンネルの名物企画愛のお説教部屋 不動産投資で失敗した人に厳しくも愛ある アドバイスを送る企画 です救いよがないダメ物件高金利ロー地獄 でございます身のたに合わない借金で返済 地獄が待っているズバズバを説教する スタイルが人気を呼び累計再生回数 300万回を突破すいすいな動産投資の 失敗って例えばどういったものがま業者 さんに騙されて高みをしてしまったり 23億の物件を何等も購入されてま1等に 月1億ぐらい損してる方もいらっしゃい 良くない失敗しないためにはどうしたら いいのいがさんお手柔らかにうんいやまだ 俺らは失敗してないんですよはいそうです ねはいはいお手まあまあまあねお手柔らか に教えてほしいなと思います思いますよね では登場していただきましょういさんお 願いしますはいよろしくお願いします はい嵐さんですはいはいよろしくお願いし ますよろしくお願いします願しますどう でしょうかちょっと印象はムVTRとまた

違いますかそうですかねそうなんかなんか もっと占い師よりの感じになりましたそう ですよねうんまあの実際のいがさんま色々 と不藤さん投手も実際にされてるんですが 今日は失敗から学ぶというところで いろんな事例などからお勉強もしていこう という形になりますうんはい普段からそう いう失敗されたこと方にった激を送っ てらっしゃるとこですかあそうですねこれ で井さん自体も失敗はしたことはあるです ねああそういう経験値から来るやつもあ るってことですよねうん森田なんかはね どちらでMの方ですからこういうねお説を 受けるというのは好きですからだからあの チャンネルもその不動産に興味ない方も見 てんねやろなと思います説されてる様子が 見たいという不動産投資を学ぶなら ファースト ロジックさあそれではまずはんのから見て いきたいと思いますはいもう本当相当資格 10億円でどうでしょうこちら井さん どんな物件がうん多ですかはい私も最初に 買った物件が中古のあのチクフルのRCで はいうんでそれで失敗した経験をもとに 新築アパートを中心に今買い進めています まずはちょっと不動産のま失敗のリスクの ところから少し見ていきましょうはい藤 さん投してのま失敗するリスクというもの 色々と上がっていますがはいうん結構ある んですねリスクはねなるそうですねこう いった代表的なリスクを抑えつつ失敗し ないようにどうしてやっていくかという ことなんですがえ井さんがどんな過去に 失敗をしてしまったのかちょっと見ていき ましょそうそれを聞いて本当俺が説教し ますわやめてくださいやめてください先生 です先生その立にない よではこちらいさんいかがでしょうか兵庫 県加川部県を購入しましたはい購入価は 600万円で回りはなんと 16はい駅徒歩4分でリ違じゃかしかも1 発目の投しってことですよねはい良さそう これは失敗すんのかな今だって前回ね僕ら も勉強しました15%以上ですからねはい はい十分ですよねでもこれ過去側しか川 bkbの地元それどうでもええわこれ何が 失敗の原だったんでしょうかはい失敗の ポイントとしましては家賃収入の想定が 甘かったおあと経費が重ったよりもかかっ たはいはいはい想定っていうのはいくら ぐらいの想定やったってことですかそう ですね6500万円の16ですと1040 まの家賃が入る予定だったですけれども2 階がテナントになっていましてその家賃が ま両方2日合わせて20万円だったんです

よほでそれがニあの買った時からんうん 売るまで一切入らなかったんですええあ テナントに入らなかったんやはああこれは 手たいなうんそうすると1年間でもうそれ だけで240万円す結構損失やな損失なん ですそれなんんですだ生地でね別にそ入っ てもさそうなとこでしょあの前の売り主 さんが募集してなかっただけで募集すれば すぐ埋まりますよって言われて買ったのに 埋まらなくあら確かに俺らもさ過去が行っ たことあるけどさんもなも めちゃくちゃ舎やくさ本本当に何もなかっ ないよないよあそこは本当田舎ですから そんなことないですちょっとそれが ちょっと思ってもなかったとことですね そうですねやはりその家賃収入が利回りが 高いからと言ってもそれが実現するかどう かそういうことか別話なるほどの部屋は 12人は入ったんですか借りてくれたん ですか1回と2回がテナントになっていて 上が住居だったんですけども上の方が大家 さんが変わった途端に家賃交渉してきて 見学しろとかええほほたとで1発目やから そんなにその交渉術とかもあれやしって ことですねうんで長年住んでいただいてた のでしょうがなくて家賃を下げたりげた 大変やなそあと上がファミリーだったので あのファミリーって1回抜けるとなかなか また入るのあの単者よりも時間がかもね はいうんうんで経費が思ったよりかかっ たっていうこちらはこちらはあの固定とか 動産税が額になった上に化とかエレベー ターっていう補費が高いあ物件だったん ですねはいそれで最初200万円ぐらいの 想定でいたんですけどもそれ350万 ぐらいに経費はいってしまも全然儲から ない残りが全然うはいはいはいはいうえ これ最終どうなったんすかこの物件この 物件最終もう1年半ぐらいで売りました それはいくらで売ったんすか7100です あでもちょっとこれはどうなんちょっと だけ上がった結局あの仲介手数料が 250万ずつかかると 500万円買って売ってだけで500万円 払ってん業者さんになのでまトントン みたいはいはあままだトントンで積んで 良かったよかったですねそう素晴らしい ですね逆にもうここで諦めますやもう次 行かないじゃないですか普通はうん行くん ですか行きました行きましたかなぜなら側 側側だけじゃ ないここからはよくある不動産投資の失敗 パターンを2つ紹介してもらいます1つ目 はこちらあそれではですねあのま実際に よくある不動産投資の失敗パターンという

ものもいくつかありますのでそこを実際の 事例をもに2つ紹介していただきたいと 思いますがまずはこちらですね新築ワン ルーム投資で毎月7万円うん赤字の投資家 おこれ実際の事例ですよねはいはいはい そうですまず都内の新築マンションの単身 車向けの1部屋に投資することになります え価格帯は2000万円から3000万円 程度で利回りは4%台のものがそうだな はい前回ですかね見ていただいた時この ぐらいでしたよね そう区とか4.7とかですもんねそうさあ これがま実際じゃそこからどんなぱになっ たのかというところも少し教えていただき たいんですけれどもはいこちらがその実際 の方ですかねはい今回取り上げる投資家 さんはMさん40代後半の男性で会社員 年収 1400万円金融資産 250万円ました年収高いそうですねうん うんうん普通の会社員よりは全然 サラリーマンよりは高いですよねそうです よねはいこの方がどうなってしまったん でしょうかねはい新築ワンルームを半年で 6個も入ましで合計1億 7840はいはいで毎月7万円の赤字で 35年後にさてマイナスいくらになる でしょうかそうなる7か1248万か35 いこの計算でしょこれクイズとかじゃな いっすよそれ単純計算でええんかなあ わからんけどそうなんかなえ年間84えか 30でしょじゃないええなんぼや 2400万のえプラス5年85だから 3000万ぐらいそうですよね3000万 ぐらいじゃないですか単純計算みたいな とこだとそのぐらいになりそうですよね はいはい実際どうなんですかはいこちらが 楽松さんのシミュレーションでやってみる と8423万円の損失なんでそんなになん でですかあの税金がかかってきたりそれ 以外の修費がそう かかてうんトータルここまでくっちゃうと 35年もそらねやってりゃ何回かは修繕も せなあかんからそれかける6すもんねはい はいはいそうか単純にま赤字だともちろん ダメですけれどもさらに修繕費がかか るっていうことも想定するとちょっと大き すぎますよねきすぎますよね35年かけて 8000万ソするんでしょ最悪ですよね はいということで問題点がいくつかあるん ですがそちらもちょっとスライドで見て いきましょうこちらのま投資家さんの問題 点このように上がっておりますがはい相場 よりも高い金額で買っています利回りが低 すぎます事前にシュミュレーションして

ません考えなかったやはいはいはいはい これはもう説ポイントですねそうですね 自然にシュミュレーションしてないのも 最悪でしょだってねそこでですねも シミュレーションってすごく難しいんです よやってるつもりでもなかなか想定通りに 行かないというのがあるんですが実は楽間 さんにすごくいいシュミュレーションの システムがあるのでちょっとここいがさん に教えていただいてもよろしいですかここ からは楽間のキャッシュフロー シミュレーションという機能を使ってこの 物件のリアルな収支を見ていきますはいで は入力していきますはいはいはいはい物件 価格が1億 7840まはいうん1億78 そうですねはいはいで表面利回りが今回は [笑い] [音楽] 3.96mm シュミレーションねしていきますでその他 の細かい数字をこの下の方で入れるように なっていますうんはいうんうんで出てきた はいシュミュレーションの結果がこのよう になっておりまして35年のローン関西し た時にマイナス8000あ最悪なデータ ですねこれはもうはい見1発わかんないや そうえこれ入居率とかもあるんですよね そうですね入居率はでもそのサブリース うん100%にしてるんですけどえっと 家賃下落率を1%にしていますはもうこれ 見れば一発で分かるとだからその人はこれ をやってればこんなミスはしなかったと ことですよねはいそうですねあはい大事や なこれシミュレーションはそうですね ちょっと恐ろしいですよね恐ろしいっすね これは変れになるわ業者さんの シミュレーションですとこの家賃下落率が 考慮されていなかったりとかはいはい金利 の変動も考慮されていことが多いですねあ そっかだからちょっとま業者に シミュレーションしてもらうとえ儲けると 思っちゃうんですねはあそう悪い業者が いるんすねそれはじゃあそうなんですよ いるんですよねそっちに説教お願いして いいですまずは そうだからそれの見極めも大事すよねだ からそうですねうんはいはいはい収益物件 数ナンバー1不動産投資を始めるなら待 アプリ待ちで検索はいということでま いろんなシミュレーションの中でも業者 さんがどう立ち振舞うかというところも あったと思うんですがその業者さんの セールスストークの定番のものが実ある そうなのでちょっとね教えていただきたい

と思いますこちらですねはいうんうん こちら色々3つ書かれておりますがどう いうことでしょうかはいはい年金代わりに なるっていうのはローンが返済し終わっ たら家賃収入が手元に入りますようんの 老後の資金になりますよとかはいであとは 老後2000万円問題で不安を煽られる こともありますやっといた方がいいよって いうことですねはいで保険代わりにな るっていうのはあの団体信用生命保険と いってもし契約者の方に万が一のことが あった場合にはあの一括弁済され るっていう保険があるんですねなのでその まワンルームマンションが奥様だったりお 子様に残 うんああ何かあった時でもそうですねと いう意味で保険になるっていうがあります うんそれは別に嘘ではないけどっていう ことそうですねうんうんはいあのいいです よねあのこれだけ聞くとすごくあのいい 情報だと思うんですがただこれに落とし穴 があるということですねはい不動産投資で は赤字が出た場合他の所得と相殺させて その他の所得の金額が下がった分に課税 所得税課税されるそうなうんうん いうはいはいはい例えば本業の給与所得が 500万円の場合本来は500万円に対し て税金がかかりますただ不動産投資で 50万円の赤字が出た場合500万円から 赤字分の50万円を引いた450万に対し て税金がかかることになり結果的に税金が 減ることになりますなのでマイナスでも あのその分税金がはいはいはいうんそう いうことかうんそれはなんすか業者はもう 今の物件ならちょっと損させようじゃない けどはいっていう考えもあるんすかもう 騙してるぐらいの考えでやってくる業者も いるってことですかそうですねおわなんな んそれなんですけどま新築ワンルーム業者 さんがぜ全部そいう悪業者っていうわけで もないのであの全員が失敗するわけでは ないんですけれども初心者の方が騙され うんああはいはい気つけうんということに なっていますうん続いての失敗事例は こちら業者任せにしていると恐ろしいこと に続いての失敗事例はこちらになります うんはい業者の言いなりでダメ物件を買っ た投資家新しい投資家の方ですねはい こちらの方は40代後半の男性で会社員 年収700万円で金融資産は1400万円 あった方ですうんはいさあ一体何があった のか少し見ていきたいと思いますが続いて なんですけどこちらが通した物件の内容 ですかねはい名古屋市の今あり 6.26物件価格9314円有資金額が

9290万借たねおすごい結構借りれたん ですねですはいはいどうでしょうねどうな のあとりあえずお金は結構ねほぼほぼ全額 借りれてですよねで利回りもいいからあの さっきの物件に比べたらねはいそうですね ま金利やな金利っていうのがよ俺はわから へんな相場がな2.3%ってのがいいのか 悪いのかっていうのが高いんちゃう ちょっと高高そうな感じですかお車買う時 にちょっとああ2行かれたらちょっと嫌や なと思ったけどねあうんやっぱ1%台1. 何パー台とかあったからちょっと2パー 行かれるとしんどいかなはいはいそうです ねちょっと色々お2人もねどうなのかと いうところ気になると思うんですが続いて ちょっと見ていきましょうはいえこちら 35年後に 3375円のマイナスはうんこれは実際に シュミュレーションでそう出たということ ですかそうですね先ほどの楽まさんの キャッシュフローシミュレーションでこの ような結果になりましたうん利回り 6.26もあるのにはいこんだけやられ ちゃうんすねはいねそうですよね一体何が 問題なのかということで続いて見ていき ましょうはいこちうん失敗しれる内容なん ですが教えていただけますかうんはい収入 に対して借金の返済額が大きい返済比率が 66という風になっているんですけれども これはやっぱり50%以下には抑えた方が いいんじゃないかなと思いますあのま失敗 事例の中に書かれている返済比率というの ちょっとこれ分かりづらいと思うんです けれどもうん返済比率とは家賃年収に 対する返済額の割合のこと例えば家賃年収 が1000万円でローンの返済額が 500万円の場合家賃年収の半分を返済に 当てていることになり返済比率は50%に なります私も実はちょっと計算してみたん ですけど私が30%ぐいす素晴らしい らしい説まがれましたね良かったです 良かったですそう考えると結構高いですよ ねだいぶ高いっすよね倍すもんね桜井さん もですですうん詳しく見ていきたいと思う んですがはいこちらが実際のあの物件概要 所というこれ業者さんが出す資料なんです はい9314円なんですねはい物件価格が はいはいこの 5832÷9314円うんうんが本当は 6.26なんですけどほ業者さんの市場だ と6.47%すいことしますねおちょっと 違まミスかどうかわからないんですけど番 最初の投資だと絶対わかんないですよね わかんないそうですよねそうなんだとしか 思わないですよねそう思ああはい続いて見

ていきましょうかはいこちら少し数字が 多いですけれどもこちらのポイントも見て いきましょううんはいはいこちらも業者 さんが作成したシュミュレーションなん ですけどもはいはいはいえ年数という ところがうんうんま購入後何年目かを示す らになっているんですけれどもこの中に 明らかにおかしい箇所があります何何何え はいあちょっとここは予予想していただき たい予していただいて数はいおお今は令和 だとかですかそんなえそんなええよどこや 平成がどこで終わるとかええね確うんうん なんでしょうねだからえ入居列がずっと そこまで続くのかみたいなともあ 素晴らしいですそこですねはいまやはり その入居率っていうのはま10個の建物に 8個入居してたら80%はいはいはい うんかなり高いこれはやっぱりほリが 良かったりとかが良かったりうんしないと ま難しいてま私でもやっぱり新築でも 90%で見ますし中古だったらやっぱ 80%ぐらいで見た方がいいんじゃないか なと思いますそっかこの見積もりはその 業者が出した見積もりで高すぎるやろそう なんですよはいはいはいはい悪いな悪い ですね悪いすねなのでやっぱ忙しい方って こういうと細かい数字を見てる時間がない んですねはいはいはいで特にお医者さんと か弁護士さんとかま高収入で忙しい方がま 業者任せにしてね失敗するパターンが多い ですはもう業者は明らかに意図的なんです ねそうですねうんあれかな弁護士とか医者 とか忙しそうな人狙ってんのかなお金持っ てててことそれは少しだ芸能人の方も すごく危ないですよそうはいはいはい俺ら なんてめんどくさがりやからもうやっとい てくださいとか言っちゃうもんねそんな ですねま失敗をしないためにえ物件を買う 前に必ず調べておくべき点があるという ことでちょっと見ていきましょうはい こちらが絶対チェックすべき項目ですね これ購入前ですねはいうんはいそうですね 不動産会社の評判や込めはやっぱりネット での検索とかあとは国交賞でネガティブ 情報検索サイトっていうのがありまして うん そちらを見ていいてもいいと思いえ東は 入ってないそういう不動産会社 だけ関係そうですねちょっと1回調べてみ ないと ィの務所サイトはないですとりあえずね はいはいはいでトラブルの内容とかも書い てるんですか書てありますはいはいはい うんうんはいということで今日も失敗事例 というところで学んでいただきましたが

はいさになるために今回学んだことを フリップに結構めていきましょうけどどう しようかなどなんやろなう結構リアルな 失敗事例でそうですよねでも一番陥り やすい失敗というかねそうですはいうん やっぱりそのとあの初心者の方あまり業者 さんの資料の見方とかも分からなかったり イの仕方が分からなかったりそうですする のではいでは東袋さん先に行けましたかね はいはいはいはいはいそれでは今回学んだ ことをらいただきますそうですねもう学ん だことというかねあのもっと儲かった話が 聞きたかっ たやっぱね今まで結構プラスの話ばっかり でもこれいうことは大事やったってこと ですねはい失敗から学ぶことは多かった ですけどもでもいしさんがどういう経緯で 儲かってた聞きたかったですけどねあと もっと説教されたかったすね優しく教えて くれはったあれからすればねうんはいはい そうですねもっと知りたかったというとこ ですねはいでは森田さんよろしいですか もう本当に今日学びました俺は悪徳業者に なるのが1番もあ絶対開きませんそんな はい俺は徳業者王への道を選ぼうこんな こと言いたかったちゃいますよねいさん 怒ってくださいもうこれはこれははいダメ ですダメですよね弱いなもっと強めに来て ほしいいやいやいや優しく説教して優しい ですねはいこれダメですねこれはダメです ねこれダメなんすねええ吊されますね吊さ れますよあなた に検索サイト書かれますよそういうこと ですね見極めなあかんちゅうこっちゃな 難しいよ本当にうんもう騙されることない んですからさんはあか最初の物件が騙され ましたよねはいもう今は大丈夫今ははい おかげ様でぱ調べてはい悪い男とかいい なかったですか悪い男今のところ今大丈夫 大丈夫ですかそっちの心配もね3人育って ますからねはいということで本日はいさん でしたありがとうありがとうございました あ ござ動者うちのレクサスをっ て今日はこのまま不期に進めいやです怖 喋っ て弱者の方へのこう住宅にしていくという のが [音楽] 私JA